Đi vay ngân hàng để mua nhà là việc bình thường, thế nhưng vay ở mức độ nào để không phải chịu áp lực trả nợ quá lớn là điều luôn cần cân nhắc.
Không phải ai cũng có đủ nguồn tài chính để “trả 1 cục” khi mua nhà. Ảnh: Dũng Minh
Vỡ mộng mua nhà trả góp
Hai năm trước, sau khi kết hôn, thay vì tiếp tục ở nhà thuê, anh Nguyễn Văn Thanh (cư trú tại quận 7, TP.HCM) đặt quyết tâm phải mua được nhà riêng, dù biết gánh nặng nợ vay là không hề nhỏ. Với anh, việc xây dựng một tổ ấm cho riêng mình không chỉ là một trong những nghĩa vụ lớn nhất mà một người đàn ông có thể đảm nhiệm, mà còn là nền tảng quan trọng cho sự ổn định cuộc sống sau này.
Nghĩ là làm, với khoảng 500 triệu đồng tiết kiệm được sau 7 năm làm việc và vay thêm 400 triệu đồng từ người thân, anh quyết định đặt cọc mua một căn hộ 2 phòng ngủ giá 1,9 tỷ đồng tại một dự án chung cư ở TP. Thủ Đức, trả trước 900 triệu đồng, vay ngân hàng 1 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi ban đầu là 8%/năm, thời gian vay trong vòng 15 năm.
Ban đầu, anh tự tin khi tính toán rằng, với khoản thu nhập hàng tháng của 2 vợ chồng dao động từ 27-30 triệu đồng là đủ để chi trả khoản trả góp khoảng 11-12 triệu đồng/tháng cho ngân hàng cũng như chi phí sinh hoạt hàng ngày.
Thế nhưng, mọi chuyện không như là mơ, đến năm 2023 mới là thời điểm “áp lực muốn nổ tung” khi khoản trả góp ngân hàng hết thời gian ưu đãi tăng lên 15-16 triệu đồng/tháng, vợ lại mất việc, con nhỏ sức khỏe yếu nên hay ốm vặt phải ra vào bệnh viện thường xuyên…, nên ngoài công việc chính là kỹ sư xây dựng, anh Thanh phải làm thêm bên ngoài để kiếm thêm thu nhập nhưng cũng chẳng khá hơn là bao. Bởi vậy, cứ mỗi kỳ lương, sau khi trừ số tiền trả nợ ngân hàng, anh phải chật vật xoay xở việc chi tiêu sinh hoạt.
Áp lực tài chính nặng nề, cuộc sống khó khăn, chật vật khiến đôi vợ chồng trẻ này suy sụp tinh thần và gặp rắc rối trong mối quan hệ gia đình. Do đó, việc bán nhà để giảm áp lực nợ vay, cải thiện tình hình của gia đình là giải pháp khả dĩ nhất lúc này, dù phải đi thuê nhà trở lại.
Ở một câu chuyện tương tự, cách đây vài ngày, trên chuyến xe công nghệ trở về nhà, anh tài xế có tên là Cường chia sẻ với tác giả về áp lực lớn khi phải gánh vác trách nhiệm tài chính gia đình. Anh kể, vào năm 2017, sau nhiều năm tích lũy, vợ chồng anh quyết định mua một căn hộ ở quận 8 diện tích 60 m2, giá khoảng 15 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, vì là lần đầu mua nhà nên chưa có kinh nghiệm, anh đã chọn gói vay ngắn hạn, mỗi tháng phải trả góp hơn 15 triệu đồng.
Qua nhiều tháng gồng mình, với việc hạn chế chi tiêu bằng cách thường xuyên ăn mì gói thay cơm và chọn loại sữa rẻ nhất cho con nhỏ, thế nhưng gia đình vẫn không thể xoay sở với khoản nợ khi cả 2 vợ chồng đều đối diện với sự bất ổn trong công việc. Cuối cùng, anh buộc phải bán căn hộ để thanh toán nợ, số tiền còn dư sau bán nhà đầu tư vào chiếc ô tô để kinh doanh dịch vụ chở khách và phần còn lại gửi ngân hàng để nhận lãi hàng tháng.
Khi được hỏi về điều tiếc nuối nhất khi phải bán căn hộ đầy tâm huyết, câu trả lời đó là việc phải chịu đựng áp lực và gánh nặng lãi suất suốt nhiều năm. Lái xe này chia sẻ quan điểm rằng, thay vì bán mạng, bán sức lao động, thậm chí đánh đổi tình cảm cá nhân hay thời gian cho gia đình để chạy theo áp lực mua nhà, mỗi người nên học cách chấp nhận thực tại, tận hưởng hạnh phúc với những điều mình đang có. Đây là một bài học quý giá về quản lý tài chính đúng đắn trong cuộc sống.
Vay bao nhiêu thì hợp lý?
Mặc dù nhiều ngân hàng có thể cung cấp khoản vay lên đến 80% giá trị bất động sản, thế nhưng khách hàng chỉ nên vay khoảng 40-50%. Đây được coi là “tỷ lệ vàng” giúp duy trì sự cân bằng giữa cuộc sống hàng ngày và việc trả nợ mua nhà.
Vay ngân hàng là một phương án phổ biến để có thể sở hữu nhà mà không cần phải tích góp đủ số tiền cần. Hiện nay, các ngân hàng cung cấp nhiều gói vay mua nhà với lãi suất đa dạng và thời gian trả góp kéo dài 15-20 năm, cá biệt có những ngân hàng cho vay trong 30-35 năm để đáp ứng nhu cầu của khách hàng. Tuy nhiên, dù thời gian vay dài hay ngắn, điều quan trọng nhất là phải đảm bảo khả năng trả nợ.
Theo các chuyên gia tài chính, khi quyết định mức vay, người vay cần xem xét tỷ lệ nợ sao cho không gây áp lực tài chính quá lớn. Trong quá trình xử lý hồ sơ vay, người cho vay thường cung cấp thông tin về số tiền tối đa có thể vay, số gốc và khoản lãi phải trả hàng tháng.
Do số tiền vay mua nhà thường không nhỏ, nên khách hàng cá nhân cần đánh giá kỹ lưỡng khả năng tài chính của mình, bao gồm việc chi tiết hóa thu nhập và chi phí sinh hoạt của gia đình trước khi xác định mức vay. Điều này giúp người vay duy trì sự kiểm soát đối với khả năng trả nợ hàng tháng. Để có kế hoạch tài chính hiệu quả, đảm bảo có đủ khả năng thanh toán, khách hàng cần xác định thu nhập và chi tiêu dự kiến trong ít nhất 12 tháng sau đó kể từ thời điểm vay và quan trọng là không nên vay quá mức. Mặc dù nhiều ngân hàng có thể cung cấp khoản vay lên đến 80% giá trị bất động sản, nhưng khách hàng chỉ nên vay khoảng 40-50%. Đây được coi là “tỷ lệ vàng” giúp duy trì sự cân bằng giữa cuộc sống hàng ngày và việc trả nợ mua nhà.
Ví dụ, nếu giá trị căn hộ là 2 tỷ đồng, mức vay lý tưởng là 800 triệu đồng (40% giá trị căn hộ). Tuy nhiên, để đảm bảo khả năng trả nợ, cần phải xem xét tổng thu nhập của gia đình và tính toán số tiền cần trả mỗi tháng dựa trên mức vay, thời gian vay, và lãi suất. Nếu tổng chi phí trả hàng tháng vượt quá thu nhập, người vay nên xem xét giảm giá trị căn nhà để duy trì khả năng trả nợ trong phạm vi tài chính của mình.
Từ đầu năm 2023, Ngân hàng Nhà nước đã nhiều lần giảm lãi suất điều hành, tạo điều kiện để giảm lãi suất huy động và cho vay. Tới nay, lãi suất huy động đã ở mức thấp nhất trong một thập niên qua, lãi suất cho vay mua nhà cũng hạ nhiệt đáng kể.
Lãi suất cho vay giảm cũng đồng nghĩa với việc áp lực tài chính khi vay mua nhà cũng được nhẹ gánh. Tuy nhiên, thời gian ưu đãi lãi suất không kéo dài, thường từ 12-24 tháng, hết thời gian ưu đãi lãi suất thả nổi sẽ tăng trở lại. Đó là chưa kể giá nhà đang neo rất cao và chưa có dấu hiệu ngừng lại, nếu nguồn thu nhập không ổn định thì người mua nhà không nên đi vay để mua nhà.
Theo ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services, để nguồn vốn rẻ thực sự được hấp thụ, bên cạnh mức lãi vay hợp lý, thị trường nhà ở cũng cần có nguồn cung phù hợp, bởi dù lãi suất có giảm thấp nhưng giá nhà neo ở mức quá cao thì người mua cũng khó tiếp cận.
“Thực tế, phân khúc nhà ở vừa túi tiền, dưới 2,5 tỷ đồng/căn hay chung cư mini có sức hút rất lớn tại các đô thị, đặc biệt từ nhóm Gen Z, người độc thân và gia đình 1 thế hệ. Thế nhưng, hiện nay, phân khúc này vẫn đang rất thiếu và cần được đẩy mạnh ra thị trường để hấp thụ tối đa dòng tiền rẻ được cung ứng từ các ngân hàng”, ông Khôi nhấn mạnh.
Khảo sát cho thấy, tại nhóm ngân hàng có vốn nhà nước chi phối, lãi vay mua nhà tại VietinBank và BIDV hiện ở quanh mức 6,4-6,5%/năm, Vietcombank cũng đưa lãi suất về mức 6,7%/năm trong năm đầu tiên, trong khi Agribank đang áp mức lãi vay cao nhất nhóm là 7%/năm cho thời gian ưu đãi 12-24 tháng.
Tại nhóm ngân hàng cổ phần tư nhân, ACB áp dụng lãi vay mua nhà khoảng 7-8%/năm hoặc cố định 9%/năm trong 2 năm đầu tiên. OCB cũng ưu đãi lãi suất là 7-8%/năm, nếu không khuyến mãi vào khoảng 10%/năm. VPBank đang áp lãi suất cho vay mua nhà tháng 1/2024 là 5,9%/năm; Sacombank là 6,5%/năm; HDBank và MSB cùng có mức lãi vay ưu đãi là 6,8%/năm…
Đáng chú ý, lãi suất cho vay mua nhà ở nhóm ngân hàng nước ngoài còn cạnh tranh hơn, chẳng hạn UOB là 6%/năm, Wooribank cũng công bố lãi suất cho vay chỉ còn 6%/năm trong năm đầu tiên. Ngoài ra, người mua nhà có thể lựa chọn gói vay với lãi suất cố định 2 năm đầu là 8%/năm hoặc lãi suất cố định 3 năm đầu là 8,7%/năm. Hết ưu đãi, lãi suất thả nổi những năm sau được tính bằng lãi suất huy động của 4 ngân hàng có vốn nhà nước chi phối cộng với biên độ 3,5%/năm. Ước tính, mức lãi suất thả nổi của nhóm ngân hàng này dao động ở mức 8,6-8,9%/năm.
